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开盘 作者:祈祷君
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，恕我直言，市场部好像应该归在营销线下，这些话应该由我来说吧？”
一直坐在王娜身边没说话的黄总幽幽说道。
“市场部是集团的市场部，为整个集团服务，而不是你的市场部，我的市场部，营销的市场部，投资开发的市场部，更不是奇正的市场部……”
童威气势丝毫不弱地维护着张微：
“我相信董事长也是这么想的，才没把市场部的新办公室放在营销所在的四层，或是投资开发所在的六层。”
“我觉得，现在应该争论的不是市场部的归属问题，也不是市场部下阶段的工作重点是什么，而是市场部自己对自己的定位。”
程万里拍了拍话筒，开口提出自己的意见。
“我相信张经理已经有了自己的理解，对吗？”
刚才那种情况张微实在不好开口，否则一个不好就像是站队，此时见程万里解围，她感激地看了程万里一眼，立刻站起身来。
“是的，正如王经理所说，我在加入连成之前的工作经历决定了我对销售更为了解，但销售和市场有时候是共通的，所以隔阂并没有诸位看起来的那么严重……”
张微拿起自己这几天做出的各项市场报告，胸有成竹地向诸位负责人点头示意：
“能否请诸位同僚给我一些时间，听一听市场部目前对市场的看法？”
张微在本市房地产界也算是个名人，连成集团里有不少人都久闻大名，再加上她是新来的，不好当场拂面子，就连神色最不好的黄总都没有阻拦她，反倒叫小叶给她递一支激光笔。
她以前所在的奇正是乙方公司，被甲方公司刁难是家常便饭，被当面这样怀疑专业性更是经常发生的事情，此时激光笔一入手，电脑ppt一打开，张微整个人温和的气质陡然一变。
恰似绝世剑客拿到了自己的剑，书圣提起了自己的笔，站在投影幕前的张微自信的犹如这个领域的王，带着当仁不让的自信。
她早就有准备而来，带领江山跑遍本市楼盘的时候又积累了实地经验，可谓是理论实际相结合，将这一年多来的房地产市场分析的条理清晰、论据合理。
“……由于本市外资企业纷纷南迁越南、老挝等地开设加工厂，接下来很长一段时间内，本市外来人口的增长不会再如前几年那般迅速，加上本地限购等国家政策的改变，本市的房地产市场可以说迎来了一个小寒冬……”
张微顿了顿，“不过，正如之前王经理所说，现在的市场已经不比以前了，反倒又有了新的机遇。以前资本是一窝蜂涌入房地产市场，导致房地产市场极为混乱，而现在大浪淘沙，热资撤出后，像我们集团这样早早做好并购整合的全能型房企更容易迎接各项挑战，更别说我们还是本地的企业，拥有本市业主最认可的销售团队和物业团队，更容易被市场接受……”
“所以，我认为，我们公司接下来的市场工作不是如何销售新的房产，也不是立刻去拿地，而是如何根据市场的变化进行公司转型。”
“转型？”
财务部的负责人难以置信地说：“我们要转什么型？”
“从高端走向刚需的转型。”
张微微微颔首。
“我们公司花了这么多时间才打出‘连成所出，必属精品’的牌子，现在突然转向刚需市场？这不是自跌身价嘛！”
另一个负责人嗤之以鼻。
“外资离开了大半，没有新的资本进入，也就没有那么多高素质的业主，而本市的高端市场已经基本饱和了，很多高端项目都纷纷转向‘养老地产’、‘教育地产’也是因为如此。这时候我们还硬撑着‘高端之王’的面子不放，在接下来的房市寒冬中注定要被遗忘。”
张微翻开一张ppt，列举出连成集团所开发的所有项目。
这些都是连成最骄傲的项目，也是连成对外最有利的企业名片。
“诸位知道本市的市民提起连成集团最多的印象是什么吗？”
张微环视四周，微笑着问。
几个经理面面相觑，说出了不少猜测。
“不，不是质量好，也不是地段佳，而是贵。”
张微摊了摊手。
“贵，很贵，特别贵。”
第28章 市场转型
连成集团有着历史条件遗留的优越性, 在房地产市场快速扩张的时候拥有了大量的稀缺资源, 不是他们的产品质量和服务条件赢得了好的口碑，而是这些稀缺的资源造就了他们的成功。
这种成功是不可复制性的, 因为同一块地不可能有两个主人。所以说连成的成功是必然的, 并不是真正实力的展现。
在房地产快速发展扩展的时代, 一个本地企业手中握有大量市中心繁华地段的土地, 开发出来的自然不会是低端楼盘, 因为它的价格必须对得起它的不可复制性和稀缺性。
但现在的问题是，连成积攒下来的地都用完了, 而市中心地段也已经被开发的饱和了，除非再遇见一次“老城改造”, 否则不可能再有新的土地。
如果本市是北上广这样的大城市, 每年涌入的人口支持也足够支撑他们打造出新的商业中心和高端项目, 但本市现在也在由密集加工业城市往尖端制造业转型，这就决定了外来人口不会大量增多，房产市场最后会渐渐趋于饱和。
当连成集团没有再拿到核心地段, 又没办法发展新的客户群的时候, 这种“高端”的形象是很危险的。
在场坐着的大多数都是房地产资深营销人士，也是经历过无数次国家调控和市场波动的精英，所以张微只是轻轻一点现在的盲区, 立刻都明白了她说的“贵”是什么意思。
张微其实也是咨询了从事金融业的丈夫很多问题才得出的这个结论，此时说起连成集团的危险, 语气中就带着许多担忧。
“‘贵’是我们集团开发的房产给所有人的印象。如果高端项目够多、本市的优质潜在业主够多, 这自然会拔高我们楼盘的调性, 成为富人区、本市‘高大上’的象征……”
“可现在的问题是之前的市场工作根本不到位，老百姓提起连成除了贵竟想不到其他特点，这个贵就是很危险的，是缺乏事实依据支撑的一种心理障
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